Georg Köhler, System Alliance: Herausforderungen in der Logistik meistern

Mieten, leasen oder kaufen?
Wer ein Gefahrgut-, Tiefkühl- oder Speziallager benötigt, steht immer vor der Frage: Ist die Immobilie strategisch für das Kerngeschäft wichtig oder deckt sie nur die Laufzeit eines Logistikkontraktes in anderen Märkten ab?
Was Logistikimmobilien für Gefahrgut-, Tiefkühl-, Speziallager für die Chemieindustrie speziell macht, sind die Themen höhere Wartung und Energiekosten, Brandschutz und mögliches kontaminiertes Löschwasser von verbrannten Produkten sowie deren Versicherungspolicen. Key-Treiber in den Kosten und den Wartungen, neben größeren Einschränkungen in der Flexibilität, sind die kleiner werdenden Brandabschnitte, die vielen notwendigen Brandschutztore und eine eingeschränkte Hallengröße in Abhängigkeit von Gefahrgut und Umschlaghäufigkeit. Werden zudem noch chemische Stoffe in größeren Mengen gelagert und umgeschlagen, spricht man von einer absoluten Spezialimmobilie.
Von den Banken werden diese Spezialimmobilien oft nicht von allen beteiligten Personen verstanden und zudem häufig als Randbereich angesehen. Damit gehören sie nicht zur Core Ausrichtung der Logistikimmobilie. Die Folge: Es kommt schnell zu Aufschlägen bei der Finanzierung.
Gleichzeitig werden diese Spezialimmobilien in der Regel ausschließlich für einen Nutzer konzipiert. Am ehesten drittverwertbar sind noch Kühlhallen (2 bis 8 Grad Nutzung), die meistens nur höhere Isolierungsparameter mitbringen müssen. Denn Kühlaggregate kann man auch zur Not abschalten, um die Immobilie einem anderen Nutzer zuzuführen.
Was heißt das für den Hersteller und auch Logistiker von Gefahrgut? Er muss sich bewusst sein, dass auf ihn viel höhere Mieten zukommen. Schließlich liegen die Investitionskosten dieser Objekte weitaus höher als bei normalen Logistikimmobilien und durch die höhere Miete für den Erstkunden ist bei einer Anschlussnutzung durch den Zweitmieter der Mietpreis nicht zu halten. Denn dieser Nachfolgemieter legt für seine eigenen Verhandlungen Marktmieten einer Standardimmobilie zugrunde, weil er nicht einsieht, warum er eine höhere Miete für den Spezialbau seines Vermieters zahlen soll.
Fazit: Chemische Logistikimmobilien werden meistens geleast oder im Eigentum des Nutzers erstellt, da ein Mietmodell zu teuer ist. Gleichzeitig erwerben Käufer, wie z.B. geschlossene Immobilienfonds, solche Objekte nur in besten Lagen und mit guten Unternehmen, die sehr langfristige Mietverträge abgeschlossen haben.