Whitepaper: Life Science Real Estate als institutionelles Investment
Die spezialisierte europäische Investment- und Advisory-Plattform untersucht darin die unterschiedlichen Strukturen innerhalb von Life Science Real Estate und deren Bedeutung für institutionelle Immobilienportfolios.
Im Mittelpunkt steht die Frage, wie sich Betriebsmodelle, die Verteilung von Investitions- und Betriebsverantwortung sowie Gebäude- und Standortqualitäten auf das Rendite-Risiko-Profil auswirken.
Das Whitepaper richtet sich insbesondere an institutionelle Investoren. Zugleich bietet es eine gemeinsame Grundlage für den Dialog mit Immobilienunternehmen, Nutzern aus dem Sektor Life Sciences und Akteuren europäischer Life-Science-Ökosysteme. Es soll zur weiteren Professionalisierung eines Marktes beitragen, dessen spezialisierte Immobilien eine wesentliche Voraussetzung für Forschung, Entwicklung und Produktion bilden.
Zwei Pole eines differenzierten Spektrums
Life Science Real Estate umfasst Immobilien entlang der gesamten Wertschöpfungskette, wie beispielsweise für Forschung und Testing sowie Produktion und Distribution. Einen besonderen Schwerpunkt legt das White Paper auf Laborimmobilien und deren unterschiedliche Betriebsmodelle.
Den einen Pol bilden Shell- und Core-Strukturen: Der Eigentümer stellt das spezialisierte Gebäude und die technische Basisinfrastruktur bereit, während der Nutzer wesentliche Teile des Laborausbaus sowie seine wissenschaftliche Infrastruktur selbst finanziert und betreibt. Am anderen Pol stehen Operated Laboratories, bei denen ein Betreiber neben der Fläche auch wissenschaftliche Infrastruktur, operative Leistungen und weitere Services bereitstellt. Dazwischen liegen unterschiedliche Ausprägungen ausgestatteter und mit Dienstleistungen ergänzter Laborimmobilien.
„In Gesprächen mit institutionellen Investoren begegnet mir regelmäßig die Frage nach dem spezifischen Risiko von Life Science Real Estate. Eine belastbare Antwort setzt voraus, innerhalb des Sektors zu differenzieren. Ein langfristig vermietetes Forschungsgebäude eines etablierten Unternehmens folgt einer anderen wirtschaftlichen Logik als eine betriebene Laborplattform für Start-ups. Mit unserem White Paper möchten wir diese Unterschiede verständlicher machen und eine fundierte institutionelle Einordnung unterstützen“, so Martin Eberhardt, Gründer und CEO von Helix Alpha.
Gebäude und Ökosystem gemeinsam beurteilen
Ein weiterer Schwerpunkt ist die Standortlogik der Life Sciences. Die Qualität eines Standorts ergibt sich wesentlich aus dem Zusammenspiel von Wissenschaft, Unternehmen, Kapital, Politik und gesellschaftlichem Umfeld. Deshalb können auch Städte außerhalb der großen Immobilienmärkte bedeutende Life-Science-Standorte sein, wie Heidelberg, Oxford oder das niederländische Leiden.
Für Investoren beeinflusst die Qualität dieses Ökosystems sowohl die langfristige Flächennachfrage als auch die Wiedervermietungsperspektive. Die Eignung einer Immobilie für nachfolgende Nutzer hängt damit von ihrer technischen Anpassungsfähigkeit und vom Standort ab.
Lange Mietverträge, hohe Investitionen der Nutzer sowie technische und regulatorische Wechselkosten können eine ausgeprägte Standortbindung unterstützen. Das White Paper ordnet diese Faktoren als mögliche Grundlagen resilienter Immobiliencashflows ein, die im jeweiligen Investment Case konkret zu prüfen sind.
Institutionelles Kapital für Innovationsinfrastruktur
Mit dem Begriff „Capitalisation Gap“ beschreibt Helix Alpha die vergleichsweise schmale institutionelle Kapitalbasis für spezialisierte Life-Science-Immobilien in Europa. Während etablierte Kapitalquellen für Forschung, Innovation und Unternehmenswachstum bestehen, erfordert die langfristige Finanzierung der physischen Infrastruktur einen eigenen Investmentansatz.
„Entscheidend ist, welche Strukturen innerhalb des Spektrums zum jeweiligen Investmentmandat passen. Mietvertrag, Nutzerbonität, Capex-Verteilung, Betriebsmodell sowie Gebäude- und Clusterqualität müssen gemeinsam das angestrebte Rendite-Risiko-Profil tragen. Eine differenzierte Analyse kann geeignete Life-Science-Immobilien für institutionelle Portfolios erschließen“, so Patrick Schlump, Managing Partner von Helix Alpha.
Das White Paper verdichtet die Analyse zu fünf Fragen: Welches Rendite-Risiko-Profil wird gesucht? Wer verantwortet Ausbau und Betrieb? Trägt die Immobilie den langfristigen Investment Case? Wie nachhaltig ist die Nachfrage im Cluster? Und entspricht das konkrete Asset den Zielen des Investmentmandats?
Das White Paper ist in deutscher und englischer Sprache verfügbar.
