Für Unternehmen der chemischen Industrie bieten die Kosten für Produktions- und Verwaltungsimmobilien mögliche Einsparpotentiale. Laut dem Branchenverband VCI bewegten sich die Mieten und Pachten der chemisch-pharmazeutischen Industrie in Deutschland in der jüngsten Vergangenheit zwischen 1,8 und knapp 2 Mrd. € jährlich. Hinzu kommen weitere immobilienbezogene Aufwendungen wie Heizkosten oder - in den Fällen, in denen Gebäude nicht gemietet sind, sondern sich im Eigentum der Unternehmen befinden - Finanzierungs- und Instandhaltungskosten.

Ansätze, um immobilienbezogene Kosten zu senken, bieten sich vor allem in zwei Bereichen.
Erstens: Flächen z.B. in Verwaltungsgebäuden lassen sich im Vergleich zum Ist-Zustand fast immer effizienter nutzen. Dadurch sinkt die benötigte Fläche, und bei angemieteten Gebäuden können dann je nach Vertragsgestaltung und Verhandlungsgeschick Teile der Flächen aus dem Mietvertrag ausgeklammert und die monatliche Belastung reduziert werden. Handelt es sich um Immobilien im Eigentum des Unternehmens, können die frei werdenden Flächen anderen Nutzungen zugeführt oder, sofern sich die Räumlichkeiten dafür eignen, z.B. untervermietet werden.
Zweitens: Die Kosten für Energie, Heizung und Kälte für Verwaltungsgebäude lassen sich zum Teil bereits mit sehr überschaubaren Mitteln reduzieren - auch ohne ein Gebäude aufwändig z.B. zum Green Building umzurüsten.

Mehr als bloßes Verdichten
Der erste Ansatz, Flächen effizienter zu nutzen, birgt enorme Einsparpotentiale. Vor allem bei großen Unternehmen mit eigengenutzten Immobilien in Deutschland kann der Bedarf für Büro- und Verwaltungsflächen oft um bis zu 30 % gesenkt werden. Auch Labor- und Forschungsflächen bieten Einsparpotentiale. Der mögliche Sparumfang hängt dort jedoch stärker von der individuellen Situation ab und kann pauschal nicht beziffert werden.
Grundsätzlich gilt: Der Ansatz, Fläche zu sparen, darf nicht darauf beschränkt sein, einfach nur mehr Mitarbeiter auf gleichem Raum unterzubringen. Dies kann ein zweischneidiges Schwert sein. So sind einer Schweizer Studie zufolge Arbeitnehmer in Großraumbüros weniger produktiv, häufiger unzufrieden und öfter krank als Angestellte, die in kleinen Büros arbeiten. Eine höhere Flächeneffizienz kann folglich durch eine geringere Arbeitsproduktivität konterkariert werden. Wenn durch eine Flächenoptimierung tatsächlich Kosten eingespart werden sollen, müssen Konzepte über die Formel „weniger Quadratmeter pro Mitarbeiter" hinausgehen. Maßnahmen für eine bessere Flächeneffizienz sollten vielmehr stets mit einer Verbesserung der Flächenattraktivität einher gehen. Ziel dabei ist es, trotz höherer Dichte ein Raumkonzept zu schaffen, das Kommunikation und Innovation fördert (s. Tab.1).
Nicht alle Maßnahmen führen zu einer spürbar höheren Dichte. Ein Beispiel sind Desk-Sharing-Konzepte. In dem Moment, in dem ein Mitarbeiter seinen Arbeitsplatz nutzt, ist der ihm zur Verfügung stehende Raum nicht reduziert - die Fläche ist dennoch im Zeitablauf effizienter belegt, wenn sie während seiner Abwesenheit von einem Kollegen genutzt wird. Dies bietet sich insbesondere bei Unternehmen mit flexiblen Arbeitszeiten und bei Mitarbeitern mit häufigen außer-Haus-Terminen an - z.B. im Vertrieb.

Senken der Energiekosten
Der zweite Ansatz, die Nebenkosten z.B. für die Heizenergie zu senken, wird häufig mit aufwändigen Umbauten und Investitionen in Verbindung gebracht. Dabei können bereits mit vergleichsweise geringem Aufwand große Erfolge erzielt werden. Ein Beispiel aus der Praxis: Strabag Property and Facility Services hat ein Büro- und Technikgebäude in Hamburg auf energetische Potentiale untersucht. Im Ergebnis wurde u.a. ein hydraulischer Abgleich an der bestehenden Heizungsanlage durchgeführt, d.h., dass jeder Heizkörper daraufhin überprüft wurde, ob er auch genau mit der Wärmemenge versorgt wird, die erforderlich ist, um die für die einzelnen Räume gewünschte Raumtemperatur zu erreichen. Dadurch wird der Druck in der Heizungsanlage optimiert - sie kann nun mit niedrigerer Volumenmenge betrieben werden.
Bei dem Hamburger Gebäude ergaben sich Energieeinsparungen von insgesamt über 35 %. Die jährliche Kostenentlastung liegt bei über 80.000 €. Das Gebäude wurde mit dem Green-Building-Label der Europäischen Union zertifiziert und von der Deutschen Energie Agentur Dena als „Best-Practice"-Beispiel ausgezeichnet. Der Eigentümer hat ohne zusätzliche Investitionskosten ein international anerkanntes Zertifikat für sein Gebäude erhalten. Selbstverständlich sind in vielen Fällen langfristig durchaus auch umfassende Umbauten wie Maßnahmen im Fassaden-, Fenster- oder Deckenbereich sinnvoll. Grundsätzlich können die Potentiale und Kosten aber immer nur anhand der konkreten Immobilie abgeschätzt werden.

Fazit
Der Druck auf die Unternehmen, Kosten einzusparen, wächst. Ein Ansatz liegt dabei im energetischen Bereich, wo zum Teil mit vergleichsweise geringem Aufwand große Einsparpotentiale realisiert werden können. Ein weiterer Ansatz umfasst Konzepte der Flächenverdichtung oder Mehrfachbelegung von Arbeitsplätzen vor allem im Verwaltungs- und Bürobereich. Konzepte sollten hier jedoch nicht ohne begleitende Maßnahmen umgesetzt werden. Raumakustik, Beleuchtung und Belüftung stehen exemplarisch für die Felder, in denen parallel angesetzt werden muss. Geschieht dies nicht, droht die Mitarbeiterproduktivität zu sinken. Wenn jedoch parallel zur effizienteren Nutzung die Attraktivität der Flächen erhöht wird, kann dies sogar eine bessere Arbeitsproduktivität als vor einer Umgestaltung zur Folge haben. Und: Wenn sich Mitarbeiter wohl fühlen, reduziert dies tendenziell die Fluktuation. Außerdem erleichtern attraktive Büros die Rekrutierung von neuen Mitarbeitern, insbesondere von Führungskräften und Leistungsträgern. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung und des daraus resultierenden Nachwuchsmangels ein wichtiger Aspekt, denn das Werben um gute Mitarbeiter und neue Talente wird perspektivisch immer wichtiger.