Innerhalb von nur acht Jahren hat die Raffineriegesellschaft Bayernoil das 108 ha große Areal seines ehemaligen Produktionsstandorts Ingolstadt komplett vermarktet. Rückbau, Sanierung und Baureifmachung wurden fast vollständig aus dem Erlös finanziert. Auf dem stillgelegten Raffineriegelände entsteht ein neuer Stadtteil mit einem Sportpark, Gewerbeflächen und einem Innovationscampus.
 Eine einzigartige Flächenreserve und Entwicklungsoption für eine Großstadt. Und ein Referenzprojekt mit Vorbildcharakter. Wo heute die Fußballspieler des Bundesligisten FC Ingolstadt 04 kicken, standen noch vor wenigen Jahren die riesigen Tanks einer Erdölraffinerie.

Einhundert Fußballfelder – das ist die Fläche, die in Deutschland jeden Tag durch Bebauung versiegelt wird. Um den expansiven Landschaftsverbrauch zu bremsen, fordert die Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung verstärktes Flächenrecycling. Vor rund 11 Jahren beschloss das Raffinerieunternehmen Bayernoil gemeinsam mit den Anteilseignern OMV, Ruhr Oel, Agip und BP, sich auf die Standorte Neustadt und Vohburg zu konzentrieren und die Raffinerie in Ingolstadt zu schließen. Ziel war ein umwelttechnisch, zeitlich und wirtschaftlich optimaler Ausstieg. Als Partner wurde das Beratungsunternehmen Arcadis hinzugezogen. Mit weltweit über 27.000 Mitarbeitern und 3,4 Mrd. EUR Umsatz Primus in seiner Branche, verfügt der Planungsspezialist über Know-how in allen relevanten Bereichen: Anlagenrückbau, Altlastensanierung, Projektsteuerung, Liegenschaftsentwicklung und -vermarktung.

Cash Flow für den nächsten Schritt

2005, drei Jahre vor Beginn der Stilllegung, wurde die Strategie für einen zeitlich gestaffelten Ausstieg entwickelt. Die Idee: Der Verkauf einer Fläche sollte die Sanierung und Baureifmachung des jeweils nächsten Abschnitts finanzieren, der Rückbau somit möglichst kostenneutral abgewickelt werden. Schon in den ersten Gesprächen mit der Stadt stellte sich heraus, dass das Raffineriegelände der ideale Standort für den geplanten Neubau eines Fußballstadions für den aufstrebenden FC Ingolstadt 04 sein könnte. Weil der Club bis 2010 eine bundesligataugliche Spielstätte vorweisen musste, war allerdings eine große Teilfläche innerhalb von nur 1,5 Jahren baureif zu machen. Die ersten Sanierungsuntersuchungen wurden deshalb noch während des laufenden Betriebs erledigt. 2008 begann der Rückbau der Anlagen und Tanks sowie die Altlastensanierung. Die im Boden identifizierten Kohlenwasserstoffbelastungen wurden durch Aushub bzw. Pump & Treat entfernt. Dies ermöglichte eine schnelle Baureifmachung des Geländes. Für die übrigen Flächen wurden unterschiedliche Szenarien von der Renaturierung bis hin zum Industriegebiet entwickelt und diskutiert. 2011 riefen die Raffinieriegesellschaft und die Stadt zum städtebaulichen Ideenwettbewerb „Europan“ auf. Der Siegerentwurf bildete die Grundlage der weiteren Planung. Bis 2013 wurden 9 ha saniert und als Gewerbegebiet an lokale Unternehmen verkauft. Sanierungsverfahren mussten auf ihre Machbarkeit und Kosten hin überprüft werden. Unter anderem erwies sich die effektive und kosteneffiziente „Monitored Natural Attenuation (MNA)“ am Standort als wirksam.

Der dritte und mit 75 ha größte Abschnitt ging teilsaniert an eine Entwicklungsgesellschaft, die dort einen Innovationscampus errichten wird. Hier wurde ein anderer Ansatz gewählt: Die Gesellschaft hat die Fläche ohne Baurecht erworben und sorgt selbst in Abstimmung mit den Behörden für die Erarbeitung eines Bebauungs- und eines darauf abgestimmten Sanierungsplans. Somit kann die Sanierung schrittweise auf die jeweils vorgesehene Nutzung der Teilflächen abgestimmt werden, ohne dass sich der ursprüngliche Eigentümer noch jahrelang mit dem Projekt befassen muss. Die noch erforderlichen Sanierungs- und unterirdischen Rückbaumaßnahmen führt der Käufer größtenteils selbst durch.

Rückbau und Bankenkrise

3.500 Produktionsapparate, 60 Schwimm- bzw. Festdachtanks mit einem Fassungsvermögen bis zu 115.000 m³, 160 km Rohrleitungen, 17 km Gleisanlagen: der Rückbau der auf dem Gelände vorhandenen Anlagen war eine Mammutaufgabe. Er erfolgte segmentweise unter Berücksichtigung der bestehenden Anlagenstandorte, Rohrbrückentrassen und Straßen. Wo Gefahrstoffe wie Asbest, künstliche Mineralfasern, polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) und polychlorierte Biphenyle (PCB) festgestellt worden waren, veranlasste die Planungsfirma schadstoffspezifische Dekontaminationsmaßnahmen gemäß den zulässigen Verfahren sowie gesetzlichen Vorschriften.

Aus dem Verkauf von Anlagenteilen und Abbruchmaterial konnten erhebliche Erlöse erzielt werden, etwa aus der Vermarktung von 50.000 m³ Betonabbruch und 45.000 t hochwertigen Stahlschrotts. Da der Weltmarkt für Stahl volatil ist, war wichtig, zum richtigen Zeitpunkt zu verkaufen. Für die komplette Prozessanlage wurde ein Käufer gefunden. Der Investor konnte allerdings wegen der einsetzenden Bankenkrise seinen Verbindlichkeiten nicht nachkommen. Ein von Fremdinvestoren unabhängiger Weg für die Verwertung der abgebauten Anlagen war schließlich erfolgreich. Nach Separierung und Reinigung des Materials wurde der Stahlschrott als Wertstoff dem Wirtschaftskreislauf zugeführt.

Projekt mit vielen Gewinnern

„Das Ziel einer nachhaltigen und wirtschaftlich tragfähigen Liegenschaftskonversion haben wir erreicht“, freut sich die Geschäftsführung von Bayernoil. „Nun können wir uns auf den Betrieb der beiden verbliebenen Raffineriestandorte in der Region konzentrieren“. Als Gewinner sieht sich auch die Stadt Ingolstadt. Sie hat neuen Platz für Gewerbe, Industrie, Sport und Natur erhalten, ohne dafür bestehende Naturflächen beanspruchen zu müssen. Regionale Industrie- und Gewerbeunternehmen erhielten dringend benötigte Erweiterungsflächen. Und natürlich profitieren auch die Fußballfans: Der Ball in Ingolstadt rollt. (op)

Erfolgsfaktoren

Das Konzept ging auf: Innerhalb von nur acht Jahren nach der Stilllegung des Raffineriebetriebs konnte das gesamte Areal vermarktet und aus dem Erlös weitgehend alle Rückbau- und Sanierungskosten gedeckt werden. Ausschlaggebend waren fünf Faktoren:

• ein ausreichender Planungsvorlauf
• die Einbindung eines erfahrenen Beratungs- und Planungsunternehmens in allen Projektphasen. Strategische Immobilienberatung, Projektsteuerung (Kontrolle von Kosten, Terminen und Qualitäten), gutachterliche Tätigkeiten, Sanierungs- und Rückbauplanung, Behördenmanagement, Transaktionsmanagement (Käufersuche, Verkaufsverhandlungen und Kaufvertragsmanagement), Öffentlichkeits- und Lobbyarbeit.
• die „Zug-um-Zug-Abwicklung“, das Vorgehen ermöglichte, mit den ersten Schritten die jeweils folgenden zu finanzieren. Das Projekt konnte somit wirtschaftlich, insbesondere auch unter den Aspekten des „cash-flow“ effizient gestaltet werden.
• schlanke Entscheidungswege: Die vorbereiteten Entscheidungen und Verträge wurden direkt im Steering Comittee, also mit der Geschäftsführung und den Entscheidern der Shareholder, abgestimmt.
• eine hohe Transparenz und proaktive Öffentlichkeitsarbeit: Der frühzeitige und enge Kontakt mit der Stadt Ingolstadt, den politischen Gremien und den Fach- und Verwaltungsbehörden schufen die Akzeptanz für den Gesamtprozess.

Beratung, Planung und Projektsteuerung aus einer Hand

Arcadis – ein mit über 27.000 Mitarbeitern und 3,4 Mrd. EUR Umsatz weltweit führendes Unternehmen in der Planung und Beratung für „Natural and Built Assets“ (natürliche Schutzgüter und bauliche Vermögenswerte) – begleitet Unternehmen bei ihren Bau-, Rückbau- und Umweltprojekten. Bei dem Site Exit am Standort Ingolstadt war die Kölner Beratungsfirma an allen Projektphasen beteiligt:

• Strategische Beratung (Aufsetzen von Management-Prozessen und Organisationsstrukturen; Site Exit Strategie; Öffentlichkeitsarbeit und politische Gremien)
• Gutachterliche Tätigkeit für Rückbau, Sanierung, Hochwasserschutz und Naturschutz
• Planung und Bauleitung in allen Bereichen
• Projektsteuerung und -management (Kontrolle von Kosten, Terminen, Qualitäten; Vorbereitung von Entscheidungen des Steering Committees, also Bayernoil und den Anteilseignern; Behördenmanagement)
• Transaktion (Nutzungskonzepte, Investorensuche, Verhandlung, Kaufvertragsmanagement).