Wurde früher am Chemie-Standort traditionell die Immobilienbewirtschaftung eher als Nebensache betrachtet, hat sich das Immobilienmanagement des 96 ha großen Industrieparks Kalle-Albert im Wiesbadener Südosten mittlerweile stark gewandelt. Weg vom reinen Verwalten und Betreiben hin zum modernen Portfoliomanagement, Asset-Management und Facility Management wie es in der Immobilienbranche üblich ist. Hierbei werden die Gebäude nach den Kennwerten der Immobilien-, Kosten-, Objekt-, Belegungs- und Serviceperformance betrachtet. Statt nur auf kurzfristige Bedürfnisse der am Standort produzierenden Betriebe zu reagieren, werden mittels Markt- und Portfolioanalysen langfristige Investitionsstrategien entwickelt und umgesetzt.

Energieeffizienz ist natürlich für alle Immobilienbewirtschaftungen ein wichtiges Thema. Eine elementare Bedeutung zur Erhaltung der Wettbewerbsfähigkeit hat jedoch die kostengünstige Lieferung der im Industriepark selbst produzierten Energien wie Dampf, Strom, Kälte und Wasser für die am Standort beteiligten Firmen. Die Vernetzung mit den Prozessen der verschiedenen Produktionsbetriebe ermöglicht eine intelligente Kraftwerksausnutzung. Viele der 200 Gebäude am Standort werden mittels moderner Gebäudeleittechnik überwacht und gesteuert. So können außergewöhnliche Verbrauchsschwankungen unmittelbar erkannt und behoben oder defekte Anlagenteile identifiziert und eventuelle Instandsetzungsmaßnahmen zeitnah veranlasst werden. „Industrie 4.0“  bleibt also nicht bloß ein Schlagwort, sondern wird bereits heute umgesetzt.

Einer für Alle

Große Vorteile werden durch die Zentralisierung des Instandhaltungs- und Instandsetzungsmanagements erreicht. Vom tropfenden Wasserhahn bis zur Wartung von Explosionsunterdrückungsanlagen muss nicht jede Einheit seinen eigenen Spezialisten aus- und weiterbilden sowie ganzjährig vorhalten. Der breit gefächerte Pool an erfahrenen und mit dem Standort vertrauten Fachkräften steht allen Betrieben zur Verfügung. Die Firmen können sich auf das konzentrieren, womit sie ihr Geld verdienen: chemische Produktion. Die Kosten für planmäßige und außerplanmäßige Arbeiten an Anlagen und Gebäuden werden reduziert.

Erhöhte Sicherheit

Ein typisches Thema für Immobilien in Industrieparks ist das erhöhte Maß an Sicherheitsüberwachung. Wegen der am Standort vorhanden Störfallbetriebe muss eine zuverlässige Zugangskontrolle sicherstellen, dass Fremde nicht den Standort betreten und sich in Gefahr bringen. Betriebe, die z.B. in die USA exportieren haben erhöhte Ansprüche an die Sicherheit wegen der Auflagen für die Zollabwicklung in diesem Land. Die Gefahr durch für Terroranschläge relevante Stoffe ist ein größer werdendes Thema und stellt für den Sicherheitsdienst eine Herausforderung dar. Diese hohen Sicherheitsanforderungen schränken die Vermarktung der Immobilien natürlich stark ein, da ein freier Zutritt innerhalb des Werkszauns nicht ohne weiteres möglich ist, was den potentiellen Mieter abschreckt es sei denn, er selbst hat Interesse an erhöhtem Schutz.

Umweltrechtliche Aspekte

Diverse Mindestabstandsradien zu Störfallbetrieben schränken zusätzlich die gewerbliche Vermietbarkeit ein. Nutzungen mit starkem Kundenverkehr durch nicht eingewiesene Personen (z.B. Einzelhandel) sind nicht an jeder Stelle des Standorts oder nur mit erhöhten technischen Schutzmaßnahmen möglich. Die strategische Ausrichtung eines Immobilienmanagements im Industriepark muss auch immer die möglichen Änderungen/Verschärfungen des Umweltrechts berücksichtigen. So ist gerade erst die Seveso Richtlinie in der 3. Ausführung in Kraft getreten, die den Schutz des Umfeldes vor plötzlich auftretenden gefährlichen Stoffen neu regelt.  Was künftige Änderungen dieser europäischen Richtlinie bringen, weiß noch niemand. Die Entwicklung muss stets verfolgt werden, um die Nutzbarkeit der Grundstücke nicht leichtfertig einzuschränken.

Ein traditionsreicher Standort wie der Industrieparke Kalle-Albert, eingebettet in die örtliche Wohnbebauung, lebt von der guten und vertrauensvollen Nachbarschaft. Denn auch dort schränken die umweltrechtlichen Auflagen die mögliche Nutzung teilweise ein. Der ständige Dialog mit den zuständigen städtebaulichen Behörden ist für den Fortbestand des Industrieareals wichtig. Ein frühzeitig entworfener Masterplan soll in das städtebauliche Konzept eingebunden werden und Planungssicherheit schaffen.

Flächenausnutzung und der natürliche Lebenszyklus

Auf den ausgewiesenen 96 ha Industriefläche ist Platz ein knappes Gut. Leider kann die Betreibergesellschaft nicht wie es Immobilienunternehmen tun, durch ein strategisches Portfoliomanagement mittels Buy-or-hold-Analysen nach Belieben (und Geldbeutel) Immobilien kaufen oder veräußern. Vielmehr muss die vorhandene Fläche besser, das heißt Ertragsbringender und zukunftssicher genutzt werden. Großzügige Flächenplanung der Vergangenheit muss korrigiert werden. Unproblematische Nutzung wie Verwaltung, Lagerung und Parkfläche muss an den Rand des Industrieparks wandern zu Gunsten der Produktion im Kern der Fläche. Am Ende der Lifecycle Betrachtung vorhandener, teilweise überalterter Gebäude, steht dann nicht die Veräußerung, sondern der Abriss des Bauwerks, um Platz für Neues zu schaffen.

Nicht nur Immobilen haben einen Lebenszyklus, sondern auch die am Standort produzierten Waren. Das eigens eingerichtete LIFE-Gründerzentrum bietet jungen Menschen mit Ideen eine kostengünstige Möglichkeit, Ihre Forschung am Standort zu realisieren. Die Hoffnung ist, dass diese Jungunternehmer am Standort bleiben und ihre Ideen in die Tat umsetzen. Im Level4 Office Center können Startups kurzfristig und flexibel mit einem Rundum-Sorglos-Paket (WLAN, Meeting Raum, Getränke, Parkplatz, Fax und Drucker inklusive) an- und abmieten, müssen sich also nicht langfristig binden. Eine Kooperation mit einem Coworking Anbieter bindet Startups, die anfangs noch weniger benötigen als einen Raum im Office-Center.

Zusammenfassend bleibt zu sagen, dass ein Immobilienmanagement im Industriepark neben der gängigen betriebswirtschaftlichen Herangehensweise eine Menge zusätzlicher spannender Themen berücksichtigen muss, um erfolgreich und gewinnbringend am Markt bestehen zu können.