Steht der Umzug aufgrund einer Geschäftserweiterung oder einer Anpassung von betrieblichen Prozessabläufen  in neue Betriebsflächen an, stehen insbesondere mittelständische Unternehmen aus der Chemie- und Pharmabranche vor einer Herausforderung:  Die passenden Flächen zu finden - nicht nur in Bezug auf den Standort, sondern auch die Größe und die Kombination von Büro-/Verwaltungsräumen und Labor-/Produktionsräumen. Für viele ist dies die Suche nach der berühmten Nadel im Heuhaufen.

Anders als Unternehmen, die lediglich neue Büro-/Verwaltungsflächen suchen, benötigen mittelständische Chemie- und Pharmaunternehmen zusätzlich Labor-/Produktionsräume. Und genau hier liegt der Knackpunkt. Die Labor-/Produktionsflächen müssen auf das Geschäftsfeld des jeweiligen Unternehmens individuell zugeschnitten sein. Hier hat jede Firma ein sehr spezifisches Anforderungsprofil. Eine Standardfläche kann diese Anforderungen in der Regel nie komplett erfüllen. So ist jede Laborfläche in der pharmazeutischen Industrie eine Einzelanfertigung; kein Chemielabor ist wie das andere.

Eine geeignete Bestandsfläche ist selten zu finden. Die Kosten für Um- und Ausbau sind vielfach so hoch, dass sich eine Investition nicht lohnt – weder als Eigentümer noch als Mieter. Oft sind die Anforderungen technisch darüber hinaus gar nicht umsetzbar. Beispiel Deckenhöhe: In Bestandsgebäude ist die Medienerschließung üblicherweise nur horizontal auf einer Ebene unterhalb der Decke möglich. Demzufolge ist die Deckenhöhe oft ein Ausschlusskriterium – 2,75 m reichen in der Regel nicht. Beispiel Deckenlast: Die Raumdecken müssen eine gewisse Belastbarkeit aufweisen, z.B. für den Einbau von Digestorien. Üblich sind mindestens 2 kN/m² als zulässige Verkehrslast, in Teilbereichen können zulässige Lasten bis zu 5 kN/m² erforderlich sein. In vielen Bestandsgebäuden ist dies nicht gegeben. Beispiel Abluftanlage: Ein Unternehmen benötigt für seine Räume eine Abluftanlage, die für die abzuführenden Stoffe geeignet ist. Der nachträgliche Einbau einer solchen Abluftanlage ist, wenn er technisch überhaupt möglich ist, meist so kostenintensiv, dass er nicht vertretbar ist.

Es gibt viele weitere Beispiele. Der so genannte tertiäre Explosionsschutz ist in vielen Fällen das K.O.-Kriterium für ein Bestandsgebäude. Anforderungen an baukonstruktive Maßnahmen und eine bestimmte Anordnung von Räumen im Gebäude können hier nicht erfüllt werden. Für mittelständische Betriebe spricht von wirtschaftlicher und sicherheitstechnischer Seite alles für Neubauflächen. Auch in puncto Energieeffizienz sind Neubauten klar im Vorteil: Die Medienleitungen und die haustechnischen Anlagen sind energetisch optimal anzuordnen. Von großem Vorteil ist bspw. die vertikale, übereinander liegende Anordnung von Laborräumen in den Geschossen eines Gebäudes. Diese Anordnung reduziert Medienleitungslängen und erhöht die Flexibilität, einzelne Räume später an die Medienerschließung anzubinden. Des Weiteren reduziert sich hierdurch die Anforderung an die Volumenströme, was zu erheblichen Einsparungen bei der Investition und im Betrieb führt. Ein auf diese Weise modern und effizient geplantes Laborgebäude kann aktuell zu 30-40 % geringeren Energiekosten als ein Bestandsgebäude führen.

Bei all diesen Herausforderungen stellt sich die Grundsatzfrage: mieten oder selbst bauen? Die aufwändige Suche lässt Mittelständler – insbesondere in einer Niedrigzinsphase – oft zum Grundstück kaufen und selbst bauen tendieren. Vielen ist unbekannt, dass es entsprechende Räumlichkeiten zum Mieten gibt, die nach den unternehmensspezifischen Anforderungen geplant, errichtet und ausgebaut werden können. Mieten ist die wirtschaftlich sinnvollere Option. Denn gerade mittelständische Firmen sollten ihr Kapital in ihr Kerngeschäft stecken. Auch haben die Firmen als Mieter kein Baukostenrisiko zu tragen, das schon zu „bösen Überraschungen“ geführt hat. Es ist viel einfacher, den Vermieter aufzufordern, einen Gebäudemangel zu beseitigen, ganz abgesehen vom Thema Gewährleistungsmanagement nach der Bauphase.

Auch die Frage, was man als mittelständisches Unternehmen macht, wenn das Geschäft so gut läuft, dass die Flächen in 10 oder 15 Jahren zu klein geworden sind, lässt sich als Mieter viel leichter beantworten. Mietverträge für neue Gebäude laufen mindestens zehn Jahre, meist mit einer Verlängerungsoption von fünf Jahren. Ein solcher Mietvertrag Planungssicherheit für die Betriebsstätte, bei gleichzeitiger Flexibilität nach Ablauf der Vertragslaufzeit z.B. neue, größere Betriebsflächen zu beziehen. Mittelständler berichten immer wieder, dass sie diese Flexibilität in Bezug auf die Frage der Unternehmensnachfolge und einen möglichen Verkauf des Unternehmens schätzen.

Fazit

Das Mieten von Neubauflächen, die sowohl die firmenspezifischen Anforderungen an die Kombination von Büro-/Verwaltungsräumen und Labor-/Produktionsräumen als auch die erforderliche Haustechnik und Gebäudeausstattung erfüllen, ist für mittelständische Unternehmen aus der Chemie- und Pharmabranche sinnvoller als selbst zu bauen. Hier ist es entscheidend, einen Projektentwickler zu finden, der weiß, worauf es bei der Planung und dem späteren Betrieb von Labor-/Produktionsflächen ankommt.