Die Betreiber von Chemie-/Industrieparks stehen in 2010 weiter im hohen Wettbewerb und unter Kostendruck. Grund sind die trotz verbesserter Umsatzprognosen der Chemischen Industrie weiter unzureichende Kapazitätsauslastung und Investitionen sowie gestiegene Anforderungen an die Bereitstellung attraktiver und sicherer Infrastruktur und Dienstleistungen zu konkurrenzfähigen Preisen. Hinzu kommt, dass zunehmend große Facility Management (FM)-Dienstleister versuchen, Marktanteile zu gewinnen.

So liegen die jährlichen Vollkosten für Bereitstellung (nicht Errichtung) und Unterhalt bei rd. 195 €/m2 BGF; davon entfallen gem. Kostenstruktur nach DIN 18960 rd. 60% auf Kapitalkosten, 23% auf Betrieb, 10% auf Objektmanagement und ca. 7% auf Instandhaltung. Die Kosten für Ver- und Entsorgung erreichen ca. 50% der Betriebskosten.
Aus der Notwendigkeit, die Bewirtschaftung von Gebäuden optimal zu organisieren und dem Nutzer gegenüber transparent abzurechnen, können vier relevante Handlungsfelder abgeleitet werden:

• Steigerung der Energieeffizienz,
• Optimierung des Flächenmanagements, 
• Organisation der Beschaffung und des Outsourcings sowie
• Steuerung und Controlling.

Steigerung der Energieeffizienz

Der Energiekostenanteil von Gebäuden erreicht 50 % der Betriebskosten (11% gemessen an den Gesamtkosten); er ist bei Bestandsbauten etwa viermal höher als bei Neubauten. Zwar kann der Energieverbrauch durch Vollsanierung und moderne Gebäudetechnik um bis zu 80% reduziert werden, die Kosten dafür sind gegenüber einfachen Regel- und Steuerungsmaßnahmen, die bereits bis zu 40% Reduzierung bewirken, aber um den Faktor 10-15 höher. Unter Wirtschaftlichkeitsaspekten ist daher genau abzuwägen zwischen Investitionen für Sanierungen im Bestand oder deren Verschiebung in ohnehin anstehende Neubauten. Jedoch müssen steigende Energiepreise in jedem Fall genauso antizipiert werden wie die Ausweitung gesetzlicher Vorschriften und Verordnungen zur Treibhausgasreduktion.

Optimierung des Flächenmanagements

Im Vordergrund der Betrachtung stehen Büro- und Sozialflächen. Während in Deutschland die durchschnittliche Büromietfläche in der Industrie ca. 27 m²/Arbeitsplatz beträgt, liegt sie z.B. in UK oder USA bei nur 10-14 m². Pro Büroarbeitsplatz liegen die Kosten zwischen 8.000 und 8.600 €/p.a. Im Vordergrund stehen deshalb die Erhöhung der Nutzungsflexibilität und die Reduzierung von Überschussflächen. Dies kann erreicht werden etwa durch Open-Space-Konzepte, Integration von Verkehrs- und Nutzflächen, Verzicht auf hierarchiebedingte Flächenzuweisungen und Mehrfachnutzung von Räumen, um deren Auslastung zu erhöhen. Diese Maßnahmen erfordern häufig auch ablauforganisatorische Veränderungen, z.B. durch Konzentration gleicher oder voneinander abhängiger Tätigkeiten/Abteilungen in denselben Zonen. Schließlich muss der Vermieter flexibel auf Änderungsanforderungen der Nutzer reagieren können - in festen Zellenstrukturen ist das i.d.R. sehr aufwändig. Durch Reduzierung sinken Betriebskosten und IH-Aufwand bis auf den Leerstandsunterhalt; ggf. können sogar zusätzliche (hochwertige) Mietflächen generiert werden, die aus Vermietersicht zusätzliche Erlöse bringen. Der Flächenabbau ist damit ökonomisch und ökologisch die effektivste Form der Optimierung des Kosten- und Ressourcenverbrauchs.

Organisation der Beschaffung und des Outsourcings

Im Rahmen der generellen Versorgung der Standorte mit der typischen Infrastruktur, der Ver- und Entsorgung sowie technischer (Gebäude)-Dienstleistungen entwickelt sich die Bündelung zu Systemdienstleistungen und die enge Verzahnung mit den Kernprozessen der Nutzer zum Wettbewerbsvorteil: Durch die Verlagerung der Verantwortung auf den Systemdienstleister übernimmt dieser gleichzeitig Verantwortung für die Infrastrukturkosten der Nutzer und kann gemeinsam Optimierungsstrategien zur Einhaltung von Budgets definieren und umsetzen. Gegenüber externen Anbietern von FM-Leistungen liegt ein wesentlicher Wettbewerbsvorteil in der Kenntnis bestehender Prozesse und Produktionsverfahren.
Die Erbringung von Systemleistungen führt zwangsläufig zu geänderten Konzepten der Verrechnung von FM-Dienstleistungen und Vergabestrategien beim Fremdbezug. Leistungsverzeichnisse orientieren sich stark an Kategorien wie Verfügbarkeit, Ausfallsicherheit/Stillstandzeit, Servicequalität und Mengen, d.h. sie sind individuell skalierbar. Bei der Verrechnung der Leistungen kommen Standardpreise und Flatrates für Grundleistungen und ggf. Einheitspreise für Sonder- und Individualleistungen zur Anwendung. Bei der Einbindung von Drittanbietern muss die Vergabe nach den gleichen Kriterien erfolgen, um das Risiko entsprechend zu verteilen. Der Vorteil solcher Preismodelle liegt in der hohen Transparenz, vereinfachten Prozessen bei Flächen- und Leistungsanpassungen und der Planungssicherheit beim Nutzer.

Steuerung und Controlling

Die Erbringung von Systemleistungen und deren flexible Anpassung erfordern bei dem Standortbetreiber Maßnahmen zur Sicherstellung der vertraglichen Verpflichtungen in Bezug auf Qualität, Termintreue, Verfügbarkeit und Kosten. Insbesondere bei dem Einsatz von Flatrates und Einheitspreisen muss eine effiziente Steuerung der Liefer- und Leistungsverpflichtungen durch ein Controllingverfahren unterlegt werden. Dem Risiko von Mengenabweichung oder Fehlkalkulation kann nur durch das laufende Monitoring der Prozesskosten begegnet werden.
Die auf Nachhaltigkeit angelegten Maßnahmen tragen zur Kundenbindung bei und stärken die Wettbewerbsfähigkeit der Standortdienstleister.