REIT: Steuern sparen mit der "Immobilien "AG"

Am 30. März 2007 hat der Bundesrat dem „Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen“ (REITG) zugestimmt, das damit rückwirkend zum 1. Januar in Kraft tritt. Unternehmen können mit Real Estate Investment Trusts (REITs) Immobilien steuergünstig anlegen, dadurch stille Reserven heben und ihre Eigenkapital-Renditen verbessern.

Für Chemieunternehmen ist vor allem die Veräußerung von Verwaltungsgebäuden und neuwertigen Forschungs- und Entwicklungslabors an einen REIT interessant. Grundsätzlich sind – bei entsprechendem Marktinteresse – aber alle Unternehmensimmobilien mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien für die Einbringung in einen REIT geeignet, um neben der Verbesserung der Eigenkapitalrendite und bestimmten Bilanzrelationen zusätzliche Mittel für notwendige und kapitalintensive Investitionen zu beschaffen.

Die REIT AG

Ein REIT ist eine normale Aktiengesellschaft mit Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland, die auf das Halten, Verwalten und Veräußern von unbeweglichem Vermögen beschränkt ist. Er kann Immobilien entweder direkt oder über Personengesellschaften halten. Für unbewegliches Vermögen im Ausland kann dies auch über so genannte Auslandsobjektgesellschaften erfolgen, die zwingend konsolidiert werden.

• Die REIT AG selbst ist vollständig von den Ertragsteuern, der Körperschaft- und Gewerbesteuer, befreit. Erträge werden nur auf Ebene der Gesellschafter besteuert. Eine Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist, dass der REIT mindestens 90% seiner Gewinne ausschüttet, mindestens 75 % seiner Erträge aus Immobilien erzielt und mindestens 75 % seines Vermögens in Immobilien anlegt.
• Die Mindestausschüttung des nach dem Handelsgesetzbuch (HGB) berechneten ausschüttungsfähigen Gewinns bis zum Ende des folgenden Geschäftsjahrs ist Pflicht. Dabei dürfen AfA-Beträge (Absetzung für Abnutzung) nicht ausgeschüttet werden.

Die Grenzen für Vermögenswerte müssen nach IFRS ermittelt werden; maßgeblich für die Immobilienquote ist der beizulegende Zeitwert nach IAS 40. Der REIT unterliegt keiner Produkt- und Managementaufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Er muss über ein Mindestgrundkapital von 15 Mio. € verfügen und darf ausschließlich stimmberechtigte Aktien gleicher Gattung ausgeben.

Die Börsenzulassung zum Handel an einem organisierten Markt in einem EU- oder EWR-Mitgliedstaat muss grundsätzlich innerhalb von drei Jahren nach Anmeldung als Vor-REIT beantragt werden. Direkte Beteiligungen von 10 % oder mehr am REIT sind unzulässig, höhere indirekte Beteiligungen aber möglich. Mindestens 15 % der Aktien müssen sich dauerhaft im Streubesitz befinden, im Zeitpunkt der Börsenzulassung sogar mindestens 25 %. Beteiligungen von weniger als 3% gelten als Streubesitz.

Die AG ist zur Aufstellung eines Abschlusses nach IFRS verpflichtet (Konzern- oder Einzelabschluss). Für Steuerzwecke ist zudem ein Abschluss nach HGB erforderlich. Das Eigenkapital im Konzern- oder Einzelabschluss nach IFRS darf 45% des Wertes des unbeweglichen Vermögens nicht unterschreiten.

Der REIT darf nicht mit seinem unbeweglichen Vermögen handeln und nur immobiliennahe Tätigkeiten erbringen.

• Ein Handel findet statt, wenn innerhalb von fünf Jahren Erlöse aus Verkäufen erzielt werden, die mehr als die Hälfte des Wertes des Durchschnittsbestandes an unbeweglichem Vermögen in diesem Zeitraum ausmachen.
• Immobiliennahe Tätigkeiten dienen der Verwaltung, Pflege und Fortentwicklung von Immobilien. Sie dürfen entgeltlich für Dritte nur von REIT-Dienstleistungsgesellschaften erbracht werden, die voll steuerpflichtige Tochtergesellschaften des REITs sind und deren Bruttoerträge und Vermögen maximal 20 % der Erträge und des Vermögens des REITs ausmachen dürfen.

Steuervorteile für Schnellentschlossene

Mit der bis zum 1. Januar 2010 befristeten „Exit Tax“ schafft der Gesetzgeber einen zusätzlichen Anreiz: Unternehmen, die Immobilien an einen deutschen REIT oder Vor-REIT verkaufen, werden nur auf Basis der Hälfte der normalen Bemessungsgrundlage besteuert. „Vor-REITs“ sind wichtige Erwerbsvehikel, die noch nicht über die für einen REIT erforderliche Beteiligungsstruktur, Eigenkapitalquote und Börsenzulassung verfügen und nur die Anforderungen an den Unternehmensgegenstand, das Vermögen und die Erträge erfüllen müssen. Hierzu hat der Vor-REIT nach seiner Anmeldung (und Privilegierung) aber noch bis zu zwei Jahre Zeit.

Die „Exit Tax“ gilt für stille Reserven in Immobilien, die am 1. Januar 2007 mindestens fünf Jahre Teil des inländischen Betriebsvermögens des Steuerbeteiligten sind. Besonders interessant wird diese Begünstigung, wenn die Unternehmenssteuersätze ab 2008 von rund 40 % auf rund 30 % sinken.

Auch Sale & Lease Back-Gestaltungen können von der privilegierten Besteuerung profitieren. Allerdings entfällt zur Vermeidung von Missbräuchen die Begünstigung rückwirkend, wenn nach Ablauf von zwei Jahren seit Eintragung als REIT der Veräußerer noch zu mehr als 50% am Erwerber, der REIT AG, beteiligt ist. Das Unternehmen, das sich für einen steuerbegünstigten Verkauf entscheidet, muss also mittelfristig auch wirtschaftlich die Kontrolle abgeben. Der Verkäufer kann aber die Nutzung der Immobilien durch langfristige Mietverträge (nach deutschem Recht bis zu 30 Jahre) sicherstellen, was auch im Interesse des erwerbenden REITs ist. Diese Frist lässt sich durch Verlängerungsoptionen bei Bedarf noch weiter ausdehnen.

Wenn (Tochter-)Gesellschaften, die Immobilien halten, in REITs umwandelt werden, müssen die stillen Reserven in diesen Gesellschaften aufgedeckt werden. Die „Exit Tax“ gilt in diesem Fall bereits für Immobilien, die von der Gesellschaft vor dem 1. Januar 2005 angeschafft oder hergestellt wurden.

Anders als die REIT AG selbst sind die Anteilseigner mit ihren Erträgen voll steuerpflichtig. Auf die Ausschüttungen muss eine Kapitalertragsteuer von 25 % plus 5,5% SolZ einbehalten werden. Wenn die REIT-AG laufend gegen die einzelnen REIT-Voraussetzungen (Unternehmensgegenstand, Aktionärsstruktur, Börsenzulassung, Mindesteigenkapital, Immobilienhandel) verstößt, droht der Entzug des REIT-Status und damit der Steuerbefreiung. Danach ist eine erneute Befreiung vier Jahre lang nicht möglich.

Chancen für Investoren aus dem Ausland

Ob und welcher deutsche REIT eine Erfolgsstory schreibt, wird der Markt entscheiden. Sicherlich wird er zunächst ein Produkt für institutionelle Investoren aus dem Ausland sein. Mit den Vorgaben zum Streubesitz und Plänen zur Einführung der Abgeltungssteuer ab 2009 kann der deutsche REIT aber auch für inländische Privatanleger sehr interessant werden. Bei entsprechender Nachfrage eröffnen Sale & Lease back-Transaktionen steuereffiziente Perspektiven auch für Unternehmen, die ihre Immobilien nicht zum Kerngeschäft zählen.